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            业主与业委会、物业公司、开发商之间的博弈

            作者 :| 发布时间:2020-06-22

            中國物業粉嫩自拍 偷拍 亞洲 新聞網訊:

             國務院2003年6月8日頒佈的《物業管理條例》(下稱《條例》)規定,業主委員會由業主大會選舉產生,是業主大會的執行機構。但作為單個或多個獨立於業主大會的個體,業主與業主委員會之間並無上下隸屬的關系,仍屬於平等主體關系。     我國城市居民的住宅,其建造形態基本上是集合式的。業主對其房屋享有的權利,包括可界定邊界的房屋的單獨所有權,和不可單獨界定邊界的房屋公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權。這也決定瞭業主行使所有權會影響關聯業主的權利,受到相鄰業主權利的制約。     設立業主大會的本意是建立業主之間的協商。對於人數較多的業主組合,沒有業主大會這種民主協商的機制,要就共同利益形成致意見顯然是不可能的。但在人數較少的業主組合,其共同利益可以直接協商取得一致,並非必須由業主大會的形式進行磋商。     在業主大會中,所有業主是平等的。但是,這平等是用何種標準來實現的?平等可以表現為數量上的平等和以價值而定的平等兩種標準。如果采用以價值而定的平等標準,即占有房屋面積大的業主擁有的投票權數量也多,從形式上是維護瞭財產聯系和財產權組合這種組織結構中的平等。但是,單一的財產決定標準不可避免地會使利益均衡機制的杠桿向富裕者傾斜,在人數上占多數、而在財產比例上占少數的,業主的利益可能得不到體現。如果采用數量上的平等標準,即以絕對的業主單位作為投票的基準值,從行為人的角度維護瞭業主之間的平等,但業主大會這一組合畢竟是以共同財產的管理為紐帶的,以單一的業主單位為標準,財產權完全被摒棄,則會使某些業主的財產權利受到損害。本著業主自我管理財產民主協商的原則,條例規定投票權的確定方式由業主在業主大會的議事規則中去規定。但通過業主大會的議事規則時本身就需要明確投票權標準,這就產生瞭關於初始規則成立的方式問題,故而《條例》規定,在確定業主大會議事規則的首次業主大會上,投票權根據業主擁有的物業建築面積和住宅套數等因素確定,將數量上的平等和價值上的平等結合起來。     小區業主有權利和義務關心、監督業主委員會,從而更好地維護自身的合法權益。《條例》明確瞭業主有權“監督業主委員會的工作”,“對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權”,並有權“監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用”。但實際操作起來較難,政府部門沒有出臺可操作性的實施辦法以及將有關條款細化。如某小區業主委員會在成立章程中規定"業主委員會的活動經費來源、為維修基金的利息和公益活動的盈餘。業主委員會活動經費的使用受業主代表大會的監督,並向全體業主公佈。"從中可以看出,業委會章程的規定隻是籠統地規定業委會的決定不得損害公共利益和業主利益,業委會活動經費的使用受業主代表大會監督,並向全體業主公佈等,但是缺乏業主、業主代表大會對業委會實施監督和制約的具體措施。     《條例》規定,業主參加業主大會會議,行使投票權!但對於如何行使投票權,如何監督業主委員會工作,如何監督物業管理公司,以及當業主的知情權受到侵害後多人男女主在各種地方做gif如何獲得救濟等這些關系到業主切身利益的實際問題,卻沒有寫進《條例》中業主監督的事項須細化。業委會是由廣大業主選舉產生的業主自治管理組織,理應嚴格按協議及有關規定使用好維修資金,更好地維護小區全體業主的利益,但由於業委會工作的不規范,業主的知情權和監督權幾乎喪失。誰來監督業委會?但如果業主對業委會的賬目有異議,除瞭要求業委會提供相關發票原件及費用清單進行核對之外,還能否采取什麼進步的補救措施呢?     一個住宅區裡公共秩序的維護,是所有業主共同關心的,也是購房的業主對居住環境期望的組成部分。在物業銷售時,開發商尚是主要的業主,盡管其並不真正居住在住宅區裡,此時由潛在的、不確定的"全體業主"制定個業主公約,在事實上是不可操作的,因此,由開發商制定業主公約是必要的。為瞭區別於業主大會制定的業主公約,條例將開發商制定的業主公約命名為《業主臨時公約》;為瞭避免《業主臨時公約》制定者的利益傾向損害消費者的利益,條例把《業主臨時公約》不得侵害物業實受人的合法權益作為《業主臨時公約》成立的必要條件,同時,在程序上,條例規定臨時公約必須明示,供銷費者在買房的時候判斷其是否公正、公平。     在住房的正常使用期內,一次性買房40分鐘超污的動畫片視頻高清 的支出與後期所要支付的物業管理費一樣多,也就是說,買房僅僅是住房消費的部分,買瞭房,住房消費才剛剛開始。對購房者來講,物業管理具有兩大作用。第一,優秀的物業管理可以便房屋保值、增值;第二,良好的物業管理能夠為居住人提供清潔、優美舒適、安全的生活和工作環境。但是,物管畢竟還是個新生事物,物業管理政策有待於進一步完善,物業管理企業的水平也參差不齊,加上商品房建設與管理的脫節等原因,購房者購房後的物業管理糾紛日益增多。歸納起來,有四類物業管理糾紛。一是收費糾紛,有的開發商賣房時承諾瞭很低的物業管理費,購房者入住後發現管理費漲瞭;二是具體管理制度上的糾紛,如有的小區管理制度規定,裝修時才之得拆改某些設施、住戶不得在小區裡遛狗、自行車不得上電梯等,住戶不理解也不執行,雙方也會發生糾紛,二是住戶對物業管理企業服務的整休印象不佳,雙方也容易在多方面發生糾紛;四是有的開發商在銷售時的承諾沒有兌現或延遲兌現,而物業管理企業又是開發商的子公司的話,某些業主以拒交物業管理費來對抗開發商。     如果將物業管理行業當作市場,作為市場的主體業主、業委會、物業管理處、開發商之間,由於利益的原因存在博弈,這種博弈會因為市場的發育程度不高和法規的缺失愈演愈烈。

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